Każdy mówi ci co sobie możesz kupić — maklery, znajomi, media. Ale jedyna prawda to matematyka. Bank ma regułę: nie pożyczy ci więcej niż możesz spłacić. Ta reguła to wskaźnik DSI.

Co to jest wskaźnik DSI?

DSI = Debt Service Income (Wskaźnik Obsługi Długu). To procent twojego dochodu, który będzie przeznaczony na spłatę kredytu i innych zobowiązań.

W Polsce maksymalny DSI to 65%.

To znaczy: jeśli zarabiasz 5 000 zł netto, bank nie będzie chciał ci pożyczyć tyle, żeby rata hipoteki + inne długi > 3 250 zł (65% × 5 000).

Praktyczny przykład

• Dochód netto: 6 000 zł/miesiąc
• Maksymalny DSI: 65%
• Maksymalna rata = 6 000 × 0,65 = 3 900 zł
• Przy tym DSI, ile możesz pożyczyć na 25 lat @ 4% = ~750 000 zł

Formuła obliczania max ceny domu

Max rata = Dochód netto × 65%
Max pożyczka = Max rata × Liczba miesięcy / (1 + stopa%)
Max cena domu = (Max pożyczka / 1 - % wkładu własnego)

Krok-po-kroku dla rzeczywistych liczb

Założenia:

• Dochód netto: 7 000 zł/miesiąc
• Wkład własny: 100 000 zł (zaoszczędzony)
• Oprocentowanie hipoteki: 4,5%
• Okres spłaty: 25 lat (300 miesięcy)
• Żadne inne długi

Obliczenia:

1. Max rata = 7 000 × 0,65 = 4 550 zł/miesiąc
2. Max pożyczka = 4 550 × 300 / Formuła EMI = ~882 000 zł
3. Wkład własny = 100 000 zł
4. Max cena domu = 882 000 + 100 000 = 982 000 zł

Zatem przy 7 000 zł dochodu i 100 000 zł oszczędności, powinieneś szukać mieszkania poniżej 980 000 zł.

Wpływ wkładu własnego

Większy wkład = niższa pożyczka = niższe ratę = większa szansa na zgodę banku.

Obserwacja: Zwiększenie wkładu z 50 000 na 100 000 zł (dodatkowe 50 000) pozwala ci kupić DROZSZE mieszkanie, bo ratę jest niższa.

Kalkulator stać na dom

Jak DSI zmienia się z innymi długami?

DSI 65% to limit na WSZYSTKIE zobowiązania, nie tylko hipotekę.

Scenariusz: Dochód 6 000 zł, już masz rata samochodu 1 200 zł/miesiąc.

• Max DSI dla hipotek = 65% × 6 000 = 3 900 zł
• Ale już płacisz 1 200 zł na samochód
• Zostaje dla hipoteki: 3 900 - 1 200 = 2 700 zł
• Max pożyczka = znacznie mniej

Wniosek: Jeśli masz inne długi — spłać je, zanim wznowisz hipotekę. Każde 500 zł/miesiąc na inny dług zmniejsza potencjalną hipotekę o ~100 000 zł.

Marża banku + koszty

Oprocentowanie hipoteki w Polsce (2026) = Stopa referencyjna (np. 5%) + Marża banku (np. 1.5%) = 6.5% RRSO.

Ale RRSO zawiera też:

• Prowizja banku (0.5–1%)
• Ubezpieczenie
• Opłaty administracyjne

Rzeczywisty koszt hipoteki jest wyższy niż sama stopa procentowa.

Częste błędy przy kupnie domu

Błąd 1: Wierzyć maklarze zamiast kalkulatora

Makler: „Ten dom kosztuje 900 000, a ty zarabiasz dość". Kalkulator: „Nie, twój limit to 750 000". Zaufaj kalkulator.

Błąd 2: Ignorować zmianę oprocentowania

Jeśli oprocentowanie wzrośnie z 4% na 6%, rata wzrośnie o 30%. Zawsze liczę scenariusze z wyższymi %.

Błąd 3: Nie zostawić buforu dla emergencji

Jeśli max rata wynosi 4 500 zł, weź hipotekę za ratę 3 800 zł. Cofnij się od limitu. Życie się zmienia.

FAQ — pytania o DSI i hipotekę

• Czy DSI 65% zawsze obowiązuje? Tak w Polsce od 2023 (prawo o ochronie konsumentów). Niektóre banki mogą być mniej restrykcyjne dla klientów premium.
• Co jeśli mam współmałżonka? Dochód łączny liczą się razem, DSI też.
• Czy umowa o pracę tymczasowa liczy się w dochodzie? Trudniej (tylko jeśli >2 lata). Umowa stała preferowana.
• Czy mogę pożyczyć poza DSI 65%? Teoretycznie tak (na własne ryzyko), ale praktycznie większość banków nie pozwoli.
• Jaki okres kredytu wybrać — 20, 25 czy 30 lat? 25–30 lat dla hipoteki to norma. Rata niższa, ale całkowity koszt wyższy.